Что же собой представляет объект незавершенного строительства (иными словами – ОНС) и как регулируются вопросы правового статуса таких объектов в процессе купли, продажи, аренды либо других юридических действий? Согласно действующему отечественному законодательству, уже несколько лет ситуация по ОНС неоднозначна.

  Когда был принят новый Гражданский кодекс и его положения вступили в силу, почти невозможным стало провести процесс отчуждения ОНС, поскольку никому не хочется приобрести вместо объекта недвижимости строительные материалы, со значительно меньшей стоимостью, чем та, что указывается в правоустанавливающих документах по поводу собственности на готовый объект. Согласно новой редакции ГК, у тех, кто заинтересован в своего рода экономии, теперь есть возможность заключения договоров по ОНС.

Объект незавершенного строительства (ОНС) представляет собой особый объект приватизации, который, отличаясь от прочих строительных объектов, требует от покупателя вложить инвестиции в виде начального капитала, чтобы в дальнейшем обеспечить себе приток доходов в период будущей эксплуатации. По этой причине главной задачей в процессе приобретения и приватизации ОНС становится не извлечение максимума средств от продажи данного объекта, а корректирование формы собственности на такой объект с дальнейшей передачей ОНС во владение новому, экономически эффективному владельцу, не связанному с государственной формой собственности, который не только завершит ОНС, но и сможет его в дальнейшем применять в своем бизнесе, платя налоги государству. Если речь идет о такой трактовки сущности ОНС, то следующим возникает вопрос относительно определения срока ОНС, а именно: что может быть принято в качестве ОНС – завершенное строительство, которое не было сдано в эксплуатацию; строительство, едва начатое; либо строительство на стадии частичной готовности (50%-60%)? Отечественное законодательство, увы, дает зачастую размытые определения по незавершенным и законсервированным объектам. Приобретение и реализация ОНС ведется в установленном законодательством порядке. Покупка ОНС будет зависеть от того, кто предстает в роли собственника ОНС.   

   Различают приобретение ОНС непосредственно (через применение механизма т. н.asset-deal) или же опосредованно (через применение механизма share-deal, когда происходит покупка корпоративных прав у того, кто в данный момент владеет указанным ОНС). В вопросах покупки ОНС у частного лица (включая юридическое) главным моментом является определение формы сделки согласно положениям Гражданского кодекса (где, кстати, не указано напрямую необходимость нотариального заверения сделки о приобретении ОНС). Впрочем, поскольку по сути своей ОНС есть недвижимостью, то и нотариальное заверение договоров по купле-продаже ОНС является обязательной процедурой. Согласно действующей Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами страны к числу единственно возможных документов, которые подтверждают права собственника на ОНС, относят постановление суда о том, что суд признает право собственности на данный ОНС. До того, как будет подписан и заверен акт о завершении строительных работ и о сдаче данного объекта недвижимого имущества в эксплуатацию, физическое либо юридическое лицо-собственник считают собственником только материалов, оборудования и прочего, что применялось в процессе создания ОНС.

   ОНС можно передать в ипотеку вместе с земельным участком; при этом передача ОНС в ипотеку допускается лишь при наличии решения судебных органов власти о признании прав собственности на данный ОНС (на базе регистрации такого ОНС через БТИ). В противном случае – это не ипотека, а процедура залога имущественных прав.